Проблемы строительной отрасли – есть ли выход

Наш корреспондент встретился с Руководителем Исполнительного комитета Форума жилищно-коммунальной сферы и инвестиционно-строительной деятельности Петром Джарагетти.

Корр.: Петр Михайлович, вопросы развития строительной отрасли и реформирования жилищно-коммунального хозяйства не теряют своей актуальности, наоборот, в связи с работой национального проекта «Доступное жилье – гражданам России» и демографической программой Правительства, становятся с каждым днем все более острыми. Форум жилищно-коммунальной сферы и инвестиционно-строительной деятельности, который пройдет в Москве 23 апреля, какие вопросы освещает? Какие цели могут быть достигнуты в рамках работы Форума?

П.М. Джарагетти: Да, проблемы стоят острейшие, решения предлагаются - их много, и они очень разные – от Целевой программы «Доступное жилье – гражданам России», до предложений узкотехнологических – по изменению технологий (строительных, работ в сфере ЖКХ и пр.), ведущих к сокращению издержек. На Форуме будут рассмотрены наиболее острые моменты современного этапа развития ЖК сферы и строительной отрасли, в т.ч.: реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства России; государственная политика в сфере жилищного строительства и градостроительной деятельности; имущественно-земельные отношения и инвестиционно-строительная деятельность в РФ; вопросы законодательного обеспечения государственной жилищной политики, развития частно-государственного партнерства в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье – гражданам России».

Цель Форума – дать возможность специалистам, законодателям встретиться, обсудить программы и проекты предлагаемых решений в сфере жилищной политики, пути повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности в России, найти общие точки соприкосновения, определиться с дальнейшей стратегией.

Корр.: Проблема обеспечения населения доступным жильем родилась не сегодня. Она была, есть, и, есть подозрение, останется…

П.М. Джарагетти: Да, действительно, проблема не нова, она сопровождала весь процесс демографических изменений, массовой урбанизации населения, происходившего в России с начала и до конца 70-х годов прошлого века. Однако в каждый конкретный период времени проблема жилья имела разные причинно-следственные связи. Понимая и имея политическую волю для их решения  есть вероятность все же с ней справится.

Тогда, в 70х гг. 20 века этот процесс характеризовался массовой сменой хозяйственного уклада, миграции населения в города, глобальным изменением структуры спроса на жилье нового типа. Проблему решали коммуналками, блочными пятиэтажками, которые теперь называются «хрущевками»…

Теперь же перед строительным комплексом, приватизированным на 80-85%, стоит иная задача удовлетворения не любого, но лишь платежеспособного спроса. С точки зрения социальных процессов, происходящих в стране, такой метод «ценового отсечения» спроса не решает, а лишь усугубляет проблему.

Корр.: Особенно это заметно в мегаполисах.

П.М. Джарагетти:  Да, особенно острой проблема обеспечения жильем небогатых граждан страны стоит в Москве (а в последнее время – и Московском регионе в целом) и Санкт-Петербурге. Общие для страны процессы удорожания строительства, социального расслоения усугубляются специфическими проблемами российских столиц: притоком мигрантов, необходимых для функционирования городского хозяйства и притоком капиталов со всей страны, являющихся источниками опережающей гонки цен.

В этом свете реализуемые меры, направленные на повышение доступности жилья в первую очередь – для среднего класса, включая приоритетный национальный проект «Жилье», нужно рассматривать как задачи, от решения которых зависит как возможность формирования среднего класса, так и социальная стабильность в целом.

Корр: В чем вы видите основные причины роста стоимости недвижимости?

П.М. Джарагетти Я бы назвал, в первую очередь, удорожание земли и коммунальной инфраструктуры. На мой взгляд, решение этих проблем лежит в изменении строительной и миграционной политики. Тенденция последнего времени – исчерпание земли, пригодной для массовой застройки на фоне роста численности населения. Предлагающиеся варианты решения – ускорение темпов строительства (использование новых технологий, материалов и пр.), использование методики точечной застройки, расчищение старых кварталов с соответствующим социальным обременением – ведут отнюдь не к снижению цен. Одновременно, обе столицы являются абсорбентом финансовых потоков и в бизнесе, и в сфере личных сбережений, а значит, уровень платежеспособного спроса на жилье имеет отличную от других городов страны. Структура платежеспособного спроса представлена сегодня верхним – наиболее обеспеченным – слоем населения не только Москвы или Санкт-Петербурга, но всей страны: значительная часть сбережений региональных элит расходуется на приобретение столичной недвижимости. Столичные рынки недвижимости – скорее инвестициональные, а не потребительские. В результате, образовался значительный ценовой разрыв между уровнем инвестиционного спроса и доходами граждан-основной массы жителей и основной рабочей силы мегаполисов.

Корр.: Однако, при резком росте цен на недвижимость практически не наблюдается технологической перестройки в жилищном строительстве…

П.М. Джарагетти: Да. За последние семь лет мы наблюдаем восьмикратное увеличение цен на жилую недвижимость. При этом растет плотность застройки (кстати, сегодня используются «резервы» на развитие транспортной структуры, заложенной в генеральных планах 70-80-х гг. 20 в.), и связанные с ней экологические проблемы, а впереди, по прогнозам специалистов, нас ждет коллапс транспортной системы.

Корр.:  В чем же выход? Есть ли возможность выхода?

П.М. Джарагетти: Выход есть всегда. В данному случае, по нашему мнению, необходимо снижение концентрации жилищного строительства, расширение зоны проживания, децентрализация потоков капитала и миграции. Без этих мер попытки решения проблем, связанных с жилищным строительством, останутся поверхностными и малоэффективными.

Корр.:  На Ваш взгляд, это достижимые цели?

П.М. Джарагетти: Конечно, эти задачи требуют продуманных усилий со стороны федеральных и региональных органов власти, бизнес-сообщества. Для снижения концентрации жилищного строительства необходимо расширять зоны проживания, выводить город за его нынешние границы, осваивать пригородные территории в качестве зон массового заселения. При этом возрастет спрос на инновационные технологии в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Сокращение сроков строительства, повышение требований к энергоэффективности жилья требует развития  новых технологий модульного домостроения на базе современных материалов, легких, теплосберегающих, экологичных и долговечных. Да и для решения транспортных проблем новые материалы и технологии в дорожном строительстве – единственный выход. Вопросы децентрализации потоков капитала и миграции тоже не из легкорешаемых. Однако это не значит, что проблему решить невозможно. Именно для обсуждения путей развития мы и собрали Форум.

Ярким примером такого положения дел служит рынок жилищного строительства, тесно связанный с обеспечением широких слоев населения доступным жильем. В настоящей статье мы – на примере такой относительно узкой ниши, как модульное строительство жилья – попытались обсудить возможную роль государства в технологической модернизации жилищно-коммунальной сферы, продемонстрировать специфику принятия решений в условиях, когда от бюджетной политики напрямую зависят темпы и интенсивность такой модернизации.

Модульное строительство, как самостоятельное направление домостроения, возникло и активно развивалось в США с середины XX века, став одним из основных подходов к решению жилищной проблемы в послевоенные годы.

Основой нового подхода стали две характерные черты. Первая заключается в переносе большинства строительных операций на производство. В отличие от панельного домостроения, модульная технология предполагает полное формирование отдельных модулей здания в заводских условиях с последующей сборкой здания на подготовленном фундаменте уже из готовых модулей. Вторая черта состоит в переходе от отдельных элементов здания («каркаса», «панелей»), к «замкнутым модулям», в которые к моменту сборки уже интегрированы элементы внутренней инфраструктуры (электросети, сигнализация и слаботочные сети, вентиляция, водопровод, канализация, отопление) и выполнена черновая внутренняя отделка помещений. В результате эта технология позволяет по-настоящему перейти к сборке зданий на месте из готовых модулей, требующих минимальной доработки на месте. В основном, такая доработка требуется не внутри, а вне здания – в части его внешней отделки, выполнения кровельных работ.

Благодаря отмеченным обстоятельствам технология модульного строительства предполагает совершенно новый подход к организации строительного процесса. В еще большей степени, чем панельное домостроение, модульное строительство смещает акценты строительства в область промышленного производства. Помимо усиления сферы стройматериалов, увеличения глубины их производственной переработки (иные требования к конечному результату и его качеству, росту цены производственных ошибок и их устранения на месте сборки), эта технология оказывает сильнейшее влияние на сам процесс строительства. На его долю остается подготовка нулевого цикла и сборка зданий с минимальной последующей доработкой (внешняя отделка и кровельные работы). Это влечет дальнейшую индустриализацию и технологизацию самого строительного процесса, зажатого в жесткие рамки модульной сборки.

Как несложно заметить, модульный подход имеет как сильные, так и слабые стороны. С одной стороны, он позволяет перенести значительный объем работ в лучше контролируемые производственные условия, систематически повысив качество продукции. С другой стороны, он требует изменения сложившейся организации работ, что само по себе является трудоемким и затратным процессом. Вследствие этого модульное строительство в течение длительного времени его становления неизбежно приведет к снижению разнообразия, приведения жилья к общим стандартам. Лишь по прошествии периода его становления как распространенной технологии, развития соответствующих стандартов, можно будет ожидать появления новых стилевых решений, расширения возможностей, доступных потребителю жилья. На первых же порах подобная технология неизбежно попадает в область «бюджетных решений», нацеленных на удовлетворение базовых, первоочередных потребностей в жилье. Именно с точки зрения возможности обеспечить доступное населению жильё и следовало бы, на наш взгляд, обсуждать тот спектр проблем, на решение которых может быть нацелена предлагаемая технология.

В качестве первой из таких проблем выступает освоение пригородов, расширение зоны массового проживания жителей мегаполисов. В отличие от усадебного и дачного строительства, эта задача нацелена на удовлетворение базовой потребности в удобном, качественном и недорогом жилье. Потребителями здесь выступают широкие слои граждан, для которых снижение разнообразия компенсируется снижением стоимости земли и строительства.

К этой проблеме напрямую примыкает задача  обеспечения жильем маятниковой миграции. В условиях растущей нехватки рабочей силы на производствах и в сфере услуг, привлечение трудовых мигрантов становится неотъемлемым условием развития городской экономики. При этом – во избежание неконтролируемого перенаселения – город крайне заинтересован в структурировании такой миграции, обеспечении условий временного проживания рабочей силы. Массовое строительство недорогих гостиниц, жилья предназначенного для сдачи в аренду в пригородной зоне, может стать важным рычагом стимулирования и регулирования миграции со стороны городской власти.

Еще одной задачей, требующей использования недорогого и быстровозводимого жилья, является необходимость поддержки городских инфраструктурных проектов. Сюда относятся как внутригородские строительные проекты и программы, требующие привлечения строительного персонала (дорожное строительство, развитие перспективных территорий, да и само освоение пригородов), так и проекты по переносу производственных предприятий за пределы города. Обеспечение выводимых из столицы производств кадрами требует строительства нового жилья и подготовки социальной инфраструктуры за пределами города, предназначенного для рядового и линейного персонала – потребителей жилья «эконом-класса».

При решении таких задач, требующих массовой застройки вне зон концентрированного проживания, возникает целый ряд технологических проблем.

Одной из них становится проблема быстрого строительства. Особенно острой проблема скорости строительства является в сфере обеспечения жильем трудовых кадров – как привлекаемых в город (в т.ч. для реализации строительных проектов), так и выводимых из города в процессе реструктуризации промышленных территорий. Требования к срокам возведения жилья здесь определяются не общими тенденциями рыночного спроса на жилье, а более жесткими ограничениями конкретных инвестиционных проектов. Важно отметить, что такое ограничение по срокам сочетается с почти противоположным ему требованием низкой стоимости жилья, которое, будучи вспомогательной составляющей инфраструктурного проекта, не должно стать избыточной нагрузкой на его бюджет.

Второй проблемой становится собственно застройка в удаленных районах. Даже в отсутствие жесткого давления на сроки строительства, ведение строительных работ сопряжено с затратами. В этих условиях сокращение длительности работы на стройплощадке заметно сказывается на сроках и стоимости работ.

Третья проблема, существенным образом сказывающаяся на общей стоимости владения, связана с затратами на коммунальную инфраструктуру и обеспечением энергоэффективности возводимого жилья. Одна из основных нагрузок на инвестиционный проект застройки новой территории связана с необходимостью организации всей жилищно-коммунальной инфраструктуры «с нуля» и обеспечения ее последующей эффективности. Вторая составляющая напрямую связана как с энергоэффективностью возводимых зданий в целом, так и с качеством их внутренних инженерных сетей.

Благодаря применению технологии модульного строительства можно добиться существенного продвижения на пути решения указанных проблем.

Главное преимущество этой технологии состоит в существенном сокращении строительного цикла, в особенности – той его части, что выполняется «на местности». Благодаря переносу большей части работ в производственные условия удается не только многократно сократить присутствие строителей на площадки (сам процесс сборки здания выполняется в течение нескольких дней), но и добиться более быстрого выполнения проекта в целом. Причина состоит как в более высокой производительности типовых производственных работ, так и в возможности производства типовых зданий, готовых к монтажу по мере возникновения спроса.

Другим элементом такого подхода является сокращение инвестиционных рисков. Благодаря тому, что здания из модулей типовой конструкции в определенной степени «обезличены», удается разорвать инвестиционный цикл. Снижение рисков инвестирования в производство запасов модульных конструкций достигается благодаря их универсальности, а рисков инвестирования в строительство – благодаря его более короткому циклу, лучшему контролю хода и качества работ.

Второе преимущество, особенно актуальное в отечественных условиях, связано с качеством строительных конструкций, их внутренней отделкой и инженерией. Благодаря переносу работ в контролируемые заводские условия модульное строительство позволяет обеспечить значительно более высокий уровень стандартизации и точности исполнения конструкций, их внутренней отделки. Кроме того, стабильность производственного процесса гарантирует лучшую производительность труда, позволяет систематически снижать издержки и себестоимость конструкций.
Важно и то, что производство конструкций в заводских условиях выполняется в закрытом помещении. Благодаря этому удается дополнительно повысить качество работ по сравнению со строительными работами в сложных погодных условиях, но и обеспечить непрерывность строительства, независимо от погоды, климата, времени года строительства. Выравнивание сезонных колебаний оказывается особенно важным в условиях массовой застройки, позволяет избежать финансовых и кадровых напряжений в теплый сезон.

Наконец, необходимо отметить более высокую энергоэффективность зданий, выполняемых в промышленных условиях. Несмотря на дополнительные ограничения, связанные с транспортировкой готовых модулей к месту сборки, более высокое качество работы с инженерной инфраструктурой, использование легких конструкций, современных материалов обеспечивает надежную теплоизоляцию. Стабильность производственных процессов и контроль качества, кроме того, улучшают долговечность конструкций (особенно – их инженерных сетей), уменьшают частоту их капитального ремонта.

Промышленный подход имеет еще целый ряд преимуществ, недостижимых при индивидуальном строительстве. Все они связаны с эффектом масштаба (например, себестоимость приобретаемых стройматериалов), либо стабильностью процессов и кадров, используемых в производстве.

Вместе с тем, как мы уже отмечали выше, само по себе модульное строительство вряд ли станет доминирующим, или даже сколько-нибудь заметным явлением в ближайшие годы. Причина этого коренится вовсе не в недостатках технологии, а в объективных причинах, связанных с традиционной инертностью жилищного строительства. Здесь хотелось бы остановиться на трех составляющих, из которых складывается инерция строительного рынка – спрос, предложение и инвестиции.

На первом месте хотелось бы отметить инерцию потребительских предпочтений. Такую инерцию нельзя недооценивать, поскольку именно она определяет спрос и продажную стоимость жилья. Этот фактор настолько силен, что без существенных вложений в его преодоление, строительная отрасль может на годы и десятилетия оставаться «в замороженном состоянии», воспроизводя старые, менее эффективные, но привычные технологии. Подобный спрос определяется национальными, культурными традициями, преодоление которых требует значительных усилий, средств и времени.

В дополнение к инерции потребительских предпочтений, сама строительная отрасль является одной из наиболее традиционных сфер экономики, в которой любые инновации и технологические изменения внедряются с большим трудом. Причина такого положения дел – вовсе не «косность» строителей. Инерция отрасли связана с двумя сильнейшими факторами, определяющими ее развитие. Первым является фактор безопасности. Нужно отдавать себе отчет  в том, что здания и сооружения должны не просто продемонстрировать свою безопасность «сегодня», но оставаться такими долгие годы под действием множества факторов – климатических, геологических, хозяйственных. Соответствие жестким требованиям безопасности проверяется годами и десятилетиями, является причиной осторожного подхода отрасли к любым инновациям. Строительство – та отрасль, которая наиболее подвержена неприятию непривычных практик, даже если те были проверены десятками лет успешной эксплуатации за рубежом. Вторая составляющая инерции – сложность самой отрасли. Любое современное здание существует не само по себе. Оно вписано в сложные инженерные системы современного города, должно удовлетворять множеству требований и стандартов. Выработка таких стандартов, исключение несоответствий – огромная работа, требующая затрат и времени, также как и преодоление инерции потребительского спроса.

Третьей составляющей, системно ограничивающей возможность внедрения новой технологии, является доступность инвестиций. В последние годы на фоне непрерывного роста стоимости недвижимости сектор строительства и недвижимости в России оказался одним из самых динамичных. В 2006 и 2007 году его рост вдвое превысил показатели предыдущих лет и составлял по 18% в год. Тем не менее, структура инвестиций распределялась неравномерно. В сфере жилищного строительства Москвы и Московской области основное внимание инвесторов уделялось вложениям в продолжающуюся застройку районов массового проживания населения на территории мегаполиса, его окраин и пригородов. Такое положение дел неудивительно, поскольку основой роста стоимости жилья все это время служил платежеспособный спроса со стороны наиболее обеспеченных слоев населения – основных выгодоприобретателей экономического роста последних лет. Под давлением спроса резко возросла стоимость земельных участков, расположенных в центральной части города и, в меньшей степени, на его окраинах. Именно растущая стоимость земли, связанной с ней коммунальной инфраструктуры, а не стоимость, добавленная в ходе строительства, обеспечивают высокую рентабельность строительных инвестиций.
Модульное жилье, особенно – нацеленное на освоение менее дорогостоящих земель, не попадает в категорию наиболее привлекательных объектов строительства в ходе инвестиционного бума. Соответственно, при выборе объектов и технологий строительства, предпочтения инвесторов создают дополнительный барьер, препятствующих широкому распространению новой технологии.

В этих условиях интересно посмотреть на действующие и возможные формы бюджетного участия в процессе жилищного строительства и их влияния на технологическую модернизацию отрасли.
В последние годы роль государства в строительной сфере значительно возросла. Первые шаги в этом направлении были сделаны в 2001 году с принятием федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы. На первом ее этапе (до 2005 года) основной акцент был сделан на выполнении обязательств государства перед отдельными категориями граждан, а также на развертывании системы ипотечного жилищного кредитования. Как отмечалось в СМИ, целый комплекс проблем за указанный период так и не был решен. В 2002 - 2005 годах не снизилось среднее время ожидания (18-20 лет) предоставления жилых помещений социального использования, сохранился высокий (60%) износ основных фондов коммунального комплекса.

В 2004 году был объявлен приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (первый этап — 2006-2007 годы). Во многом благодаря проекту на втором этапе реализации программы «Жилище» было достигнуто четырехкратное увеличение объема выделяемых средств из федерального бюджета. В подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» впервые предусмотрено выделение средств для непосредственного стимулирования жилищного строительства, расширения территорий массового проживания населения.

Однако, нужно отметить, что и в нынешнем подход заложен целый ряд проблем, не позволяющий говорить о принципиальном изменении положения с жилищным обеспечением широких слоев населения. Наряду со слишком оптимистичными оценки потребностей в улучшении жилищных условий (удвоение объемов жилищного строительства вместо их 5- 7-кратного увеличения, необходимого для замены приходящего в негодность жилищного фонда постройки 1960-1970х годов), данная программа в большей степени нацелена на стимулирование платежеспособности спроса,  нежели на резкое увеличение предложения жилья. Ее главными механизмами являются субсидии очередникам  и госгарантии Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На оба этих направления господдержки запрашивается по 20-30 млрд. рублей в год.

Такой подход содержит целый ряд потенциальных проблем, препятствующих росту доступности жилья. Во-первых, переход к схеме стимулирования спроса происходит на перегретом рынке в условиях растущих цен на недвижимость. В последние годы рынок недвижимости (особенно в Москве) не испытывал существенных проблем с ликвидностью. Дополнительное увеличение платежеспособного спроса может вызвать дальнейший рост цен на жилищном рынке и, в результате, выделяемых субсидий просто не хватит на приобретение качественного жилья. Получатели господдержки, не имеющие иных ресурсов для преодоления нового скачка цен, будут вытеснены на вторичный рынок. При этом бюджетные средства будут перераспределены в сегмент устаревшего жилья, подпитают его дополнительной ликвидностью и, вместо ускорения, замедлят модернизацию жилищно-коммунального хозяйства.

На фоне уже обсуждавшейся инерции, существующей в потреблении, строительстве и финансировании жилья, простая накачка рынка дополнительными ресурсами (даже если при этом происходит их перераспределение в пользу малообеспеченных слоев населения) неспособна привести к технологической модернизации, без которой доступное жилье может появиться лишь в результате крайне нежелательного экономического спада.

На наш взгляд, именно стимулирование технологической модернизации, направленной на расширение предложения доступного жилья, должна стать неотъемлемой частью любой программы господдержки строительства. Задачей такой поддержки должно стать преодоление основных «провалов рынка» строительства, преодоление барьеров, препятствующих внедрению новых практик.
В качестве первого направления такой поддержки ожидается целенаправленное расширение инвестиций в строительство жилья и социальной инфраструктуры по новым технологиям, таким как модульное быстровозводимое строительство. Государство (как на федеральном, так и на региональном уровне), как хозяйствующий субъект, в значительно меньшей степени ограничено необходимостью максимизации прибыли, чем частные инвесторы. В этой связи именно бюджетные инвестиции могут стать главным источником вложений в менее рентабельные проекты строительства недорогого жилья вне зон концентрированного проживания. В отличие от вложений в массовую застройку, целью такого поддержки является формирование «полигона технологий», адаптации на российском рынке строительных практик, доказавших свою эффективность за рубежом.

Другим важнейшим направлением поддержки, без которого невозможна ускоренная модернизация отрасли (включая заимствование новых строительных практик, сколь бы успешными они ни были), является разработка новых стандартов. Финансирование модульного строительства, как такового, должно быть дополнено вложениями в адаптацию норм и стандартов к данной технологии. Нужно заметить, что сами компании – производители модулей и застройщики – не способны обеспечить такую разработку своими силами. Адаптация СНиПов к новым технологиям и условиям строительства – сам по себе сложный процесс, требующий профессионального подхода, согласования интереса множества участников рынка. На это накладывается необходимость обеспечить кросс-совместимость модулей, производимых различными поставщиками, повышения разнообразия вариантов жилья на базе единых стандартов.

Третье направление целенаправленной поддержки новых строительных практик – помощь в их продвижении на рынок. Помимо собственно маркетинговых усилий, именно здесь будет востребовано стимулирование спроса. Однако, в отличие от ныне используемого подхода, необходимы более тонкие инструменты, целенаправленно поощряющие спрос на жилье, возводимое по новым технологиям, включая модульное строительство. Такая «тонкая настройка» призвана не допустить значимого перетекания спроса на вторичный рынок устаревшего жилья. Известны и хорошо отработаны технологии такой поддержки, заключающиеся в финансировании строительства, предоставлении готового жилья, ипотечном кредитовании населения на цели покупки жилья на первичном рынке.

Здесь необходимы определенные уточнения. Казалось, бы предложенный подход, нацеленный на стимулирование предложения, является очередной кормушкой для частного бизнеса за государственный счет – на этот раз под лозунгом «инновационных технологий строительства». Однако, тут нужно учесть два обстоятельства, одно из которых очевидно, а второе требует пояснений.

Первым обстоятельством является неизбежность перераспределения ресурсов в результате государственного вмешательства. Независимо от того, кто является получателем финансирования – производители или потребители жилья, данные средства (будь они целенаправленно использованы) неизбежно повышают рентабельность того или иного слоя производителей. Разница между стимулированием спроса и стимулированием предложения состоит в том, что во втором случае перераспределение внутри отрасли оказывается более резким – конкурентоспособность обладателей новых технологий искусственно повышается относительно других строительных компаний. Не нужно, однако, забывать о том, что такое искажение конкуренции призвано скомпенсировать обратное искажение, когда новая технология сталкивается с барьером инерции спроса и предложения.

Второе обстоятельство связано с тем, что бизнес и государство имеют разные цели, формируемые в различных контекстах. Конечной целью бизнеса является получение прибыли от удовлетворения платежеспособного спроса, независимо от того, какова его социальная структура. Бизнес действует в краткосрочном горизонте не в том смысле, что менеджмент не планирует долгосрочного развития, а в том смысле, что при таком планировании игнорируются структурные и социальные последствия, связанные с игнорированием необеспеченного ресурсами спроса. Подход государства в определенной степени противоположен бизнес-подходу. Государство нередко оказывается менее эффективно в попытках удовлетворить платежеспособный спрос (в том числе, на массовых рынках), нежели частный бизнес. Однако, именно государство способно предпринять целенаправленные действия, не приносящие текущей прибыли, но нацеленные на модернизацию и перераспределение ресурсов в рамках отрасли, изменение структуры спроса. Именно государство – наряду с поддержкой потребителей - может и должно предпринимать усилия, нацеленные на обеспечение таких условий, при которых коммерческие структуры могли бы сформировать предложение, нацеленное на дотоле малообеспеченные слои потребителей.

Возвращаясь к модульному строительству, можно отметить, что помощь в формировании спроса через госзаказ на строительство по новым технологиям социального жилья, его продвижение на рынок по льготным ипотечным программам, финансирование работ по пересмотру строительных стандартов, норм и правил, информационную поддержку новых технологий могли бы оказать сильнейшее влияние на структуру предложения жилья, сформировать фундамент для его реальной доступности широким слоям населения страны.

В.Г. Белов
Генеральный Директор ВЭО Москвы, профессор

Модульное строительство как самостоятельное направление домостроения возникло и активно развивалось в США с середины XX века, став одним из основных подходов к решению жилищной проблемы в послевоенные годы.

Основой нового подхода стали две характерные черты: перенос большинства строительных операций на производство (формирование отдельных модулей здания в заводских условиях с последующей сборкой здания на подготовленном фундаменте), переход от отдельных элементов здания к «замкнутым модулям», в которые к моменту сборки уже интегрированы элементы внутренней инфраструктуры (электросети, сигнализация и слаботочные сети, вентиляция, водопровод, канализация, отопление) и уже выполнена черновая внутренняя отделка помещений. В результате, эта технология позволяет перейти к сборке зданий на месте из готовых модулей, требующих минимальной доработки на месте. В основном, доработка требуется вне здания – в части его внешней отделки.

Модульный подход имеет как сильные, так и слабые стороны: с одной стороны, он позволяет перенести значительный объем работ в контролируемые производственные условия, повысив качество продукции, с другой - он требует изменения сложившейся организации работ, что само по себе является трудоемким и затратным процессом. Вследствие этого модульное строительство в течение длительного времени его становления неизбежно приведет к снижению разнообразия, приведения жилья к общим стандартам. Лишь после того как эта технология «обрастет» стандартами, станет широко распространена, можно будет ожидать появления новых стилевых решений, расширения возможностей, доступных потребителю жилья.

На первых порах эта технология неизбежно попадает в область «бюджетных решений», нацеленных на удовлетворение базовых, первоочередных потребностей в жилье.

Главное преимущество модульного подхода - в существенном сокращении строительного цикла, в особенности, той его части, что выполняется «на местности». Благодаря переносу большей части работ в производственные условия удается не только многократно сократить присутствие строителей на площадке (сам процесс сборки здания выполняется в течение нескольких дней), добиться более быстрого выполнения проекта, в целом, но и обеспечить значительно более высокий уровень стандартизации и точность исполнения конструкций, их внутренней отделки. Кроме того, решается проблема непрерывности строительства вне зависимости от погодных условий.

Однако модульное строительство вряд ли станет доминирующим или сколько-нибудь заметным явлением в ближайшие годы. Причина этого коренится в объективных причинах, связанных с традиционной инертностью жилищного строительства. Кроме того, модульное жилье, особенно нацеленное на освоение менее дорогостоящих земель, не попадает в категорию привлекательных объектов строительства в ходе инвестиционного бума. Соответственно, при выборе объектов и технологий строительства, предпочтения инвесторов создают дополнительный барьер, препятствующих широкому распространению новой технологии.

В этих условиях для развития новых эффективных технологий необходимо бюджетное участие в процессе жилищного строительства. На наш взгляд, именно стимулирование технологической модернизации, направленной на расширение предложения доступного жилья, должно стать неотъемлемой частью любой программы господдержки строительства.

В.Г. Белов

Генеральный директор ВЭО Москвы