Выполнение Национального проекта в части строительства жилья встретилось с определенными объективными трудностями, которые, при наихудшем варианте развития событий, могут привести к неопределенности в сроках реализации проекта.  Основные трудности: кризис и то, что регионы оказались не подготовленными к решению столь многогранной проблемы собственными силами, опираясь только на состояние отрасли на подчиненной территории.

Это в частности:

• Положение, которое сложилось в коммунальном хозяйстве в связи с его ветхостью и отсутствием резервных мощностей.
• Отсутствие законодательной базы, направленной на создание  инвесторам условий, инициирующих для них привлекательность  вложений в социальное жилищное строительство.
• Необходимость в экономических новациях, без которых идея массового строительства доступного жилья может стать невыполнимой.
• Создание современных предприятий малой стройиндустрии, привязанных по номенклатуре выпускаемых материалов и изделий к каталогам рекомендованных к строительству жилых домов.
• Организация собственного производства или, при необходимости, импортных закупок технологического оснащения  доступного жилья, которое должно обеспечить комфортность проживания.
• Повсеместный переход на знергосберегающие строительные решения, которые при многомиллионных вводах квартир дадут существенный эффект  и т.д. и т.д

Одновременно нельзя забывать, что строительство доступного жилья в составе любого многоэтажного комплекса по своему определению не будет по стоимости серьезно отличаться от средних показателей по застройке в целом. А это значит, что малоимущий городской житель практически отлучен от возможности приобретения квартиры в собственность даже при нулевой ставке ипотечного кредита. Близкая к этому картина складывается (при условии сохранения сложившейся схемы ценообразования) так же и при переходе на  строительство доступного жилья в виде малоэтажных комплексов с продажей квартир по их рыночной стоимости. И причины этого понятны – доходы малообеспеченных семей не вписываются в ценовые параметры такого “доступного” жилья. В мировой практике вообще отсутствуют примеры строительства социального жилья на продажу. Социальное жилье предоставляется только на правах его аренды у частного владельца  по доступной цене. Других схем в  странах с рыночной экономикой просто нет. Имеет смысл не учитывать накопленный в мире опыт?

Вот разительный пример, который говорит о том, с чем столкнется Россия в жилищном вопросе в ближайшем будущем, если не будет в полной мере учтен мировой опыт и особенно опыт близких к нам по климату и территориальным просторам Канаде и США. В графстве Монро на севере штата NY  с населением более 800 тыс.чел. в эксплуатации находятся 120 жилых комплексов с арендным  заселением. Подавляющая часть комплексов  представлена в виде малоэтажной застройки из многоквартирных  домов   (оптимальный объем 500 квартир) и только небольшая часть, преимущественно старой постройки, представлена в виде отдельно стоящих многоэтажных "свечек", окруженных коттеджами. Из этого объема  порядка 50% комплексов заселены гражданами, которые по своему достатку не в состоянии приобрести жилье в собственность. Но и при аренде жилья (даже в специальных комплексах для низкооплачиваемых граждан) большая часть малоимущих не в состоянии оплачивать полную стоимость аренды. Поэтому к этому вопросу подключается государство, которое принимает на себя частичную оплату малоимущим стоимости аренды, используя на эти цели различные источники финансирования (субсидированное жилье). Кроме того, при строительстве субсидированного жилья застройщик (инвестор) может рассчитывать на получение безвозвратной ссуды , достигающей в отдельных случаях 25% стоимости строительства, что позволяет ему снизить стоимость арендной платы не затрагивая его собственных интересов. Для участников социального строительства предусматривается и налоговое послабление, без которого застройщик вынужден возмещать свои налоговые затраты путем увеличения стоимости аренды , т.е.  облагать косвенным налогом малоимущих граждан.   

Поэтому, если пойти по проторенному развитыми странами пути и принять решение о строительстве доступного жилья в виде малоэтажных жилых комплексов с финансированием на базе изложенных принципов, то   грубая оценка того, что же надо предусматривать на ближайшие 20-25 лет говорит о том, что Россию ожидает необходимость строительства порядка 70 комплексов доступного жилья на каждый миллион жителей или в целом по стране   10 000 комплексов.  Это программа максимум , которая при более тщательном изучении вопроса может сократиться до 50 комплексов на млн. жителей с учетом того, что часть малоимущих уже сегодня обеспечена сносным жильем. Строительство такого же количества комплексов необходимо   предусматривать и для граждан среднего достатка, которые по тем или иным причинам не претендуют на собственное жилье. Опыт Запада так же показал, что подавляющая часть комплексов, в целях снижения удельных затрат на строительство, должна быть в малоэтажном исполнении.

Т.о. только после утверждения контрольных цифр можно будет разработать принципиальную схему территориального размещения малоэтажных социальных жилых комплексов и в дальнейшем опираться на государственное резервирование территорий намеченных под застройу или локальных земельных участков, признанных оптимальными для социального строительства и не подлежащих реализации для иных нужд. Т.о. можно констатировать , что силами Администрации регионов и привлеченных инвесторов решить необходимый круг вопросов , обеспечивающих безусловное выполнение Национального проекта  и его дальнейшее развитие практически не представляется возможным. Возникает необходимость сделать шаг назад и вернуться на определенный срок к государственному регулированию, без которого решение многомиллиардной проблемы строительства доступного жилья, коммунальной инфраструктуры  и соответствующего развития стройиндустрии окажутся неразрешимыми и экономически неэффективными. В этом плане предлагается на первом этапе на федеральном уровне подтвердить перечень  некоторых элементов государственного регулирования, которые позволят на “экспериментальный  “ срок создать необходимые условия для выполнения задач, поставленных Национальным проектом, и затем, опираясь на анализ проведенной работы, выработать законодательные меры на перспективу.

В российских регионах  в малоэтажной застройке   не отвечающей  никаким нормам комфортности и качества проживает порядка 5 млн. семей. Это главным образом жилой фонд пригородов, районных центров, сельских населенных пунктов,  заводских поселков, военных городков  и т.д., в которых проживают малоимущие семьи. Для того чтобы решить проблему их расселения   необходимо построить (а там где это  целесообразно капитально отремонтировать) как минимум 5 млн. современных квартир или порядка 400 млн. кв.м. А если включить сюда так же необходимость строительства  культурных, общественных, административных и иных градосоставляющих зданий, то потребный объем малоэтажного строительства составит порядка 450 млн.кв.м. Какие же средства в масштабе сегодняшних цен требуются для решения проблемы?  Попробуем выполнить простейший подсчет, результаты которого не претендуют на точность, но дают достаточное представление о  масштабе   предстоящих  затрат, которые,  станут  основной статьей расходов на капитальное строительство в  регионах.  Объем строительства социального жилья , градосоставляющих объектов , объектов коммунальной инфраструктуры с дорогами  составит порядка:

400 млн.кв.м. х  $500/кв.м. + 15% от п.1 + 20% от суммы п.п.1 и 2 = 200  + 30 + 46 = $276 млрд

Если согласиться c тем, что эти объемы можно принять как базовые для оценки масштаба предстоящих работ, то становится совершенно очевидным, что эффективное освоение таких средств возможно только в результате:

• выработки четкой стратегии малоэтажного строительства,
• перевода её на индустриальные рельсы,
• отработки современных организационно-финансовых схем социального строительства.

Для этого   необходимо обобщить мировой опыт малоэтажного строительства  и, главным образом, опыт  стран Запада, которые сумели в сложный послевоенный период за 10 – 15 лет решить проблему обеспечения жильем малоимущих граждан своих стран и решить таким образом, что до сегодняшнего дня этот вопрос не стоит как проблемный в их экономической политике. Запад сумел в каждой стране отработать как свой технологический подход, обеспечивший эффективность массового строительства, так и разработать организационно- финансовые схемы,  позволившие учитывать платежеспособность малоимущих граждан. И здесь надо отметить, что при всем многообразии технологических и организационно-финансовых схем в каждой из них  присутствуют три основных положения:

• Весь объем строительства и эксплуатации передан на конкурсной основе в частные руки в лице  инвестора-Застройщика.
• Отказ от схем предусматривавших продажу жилья в собственность. (Учтено, что малоимущая семья по своему определению не в состоянии приобрести жилье в собственность при любой учетной ставке ипотечного кредита, но способна самостоятельно либо с помощью социальных целевых доплат улучшать свои жилищные условия за счет соцнайма квартиры в многоквартирном  доме. Отсюда был сделан вывод – основу социального жилья должны составлять жилые комплексы из многоквартирных малоэтажных домов с заселением на правах аренды, кредит на строительство которого выделяется единому инвестору. Переориентация на соцнайм  внесла существенные изменения в структуру малоэтажного строительства  для малоимущих граждан, где теперь основной объем  составили не индивидуальные постройки,  а жилые комплексы. Это позволило так же  резко сократить затраты на социальное строительство).
• Законодательно введена система льгот для инвесторов, инициирующая  их участие в социальном строительстве . При этом Застройщики принимают на себя ряд обязательств перед местной Администрацией, которые позволяют последней  активно защищать интересы арендаторов. Это в первую очередь, необходимость  для владельцев комплексов согласовывать с  Администрацией, а также изменения в стоимости аренды.

Ниже, при рассмотрении основных требований, которым по мнению авторов должны отвечать технологии малоэтажного строительства, эти три положения учтены без изменений. Каковы же эти требования:  

• Технология строительства должна быть единой для всех регионов, допустима к применению в  сейсмических зонах, включать в себя возможность возводить здания с  достаточным разбросом архитектурно – строительных решений;
• Технология должна базироваться на полной унификации конструктивных элементов зданий  ( кроме строительства в зонах вечной мерзлоты );
• В конструкциях малоэтажных зданий не должны присутствовать кирпич, бетон, стандартные металлоконструкции, тяжелые кровли и т.д, что позволит отказаться от строительства по устаревшим проектам и тем самым повысить степень индустриализации работ при одновременном снижении стоимости строительства;
• Набор конструктивных элементов зданий должен отвечать технологической возможности их изготовления на апробированных автоматизированных малых предприятиях стройиндустрии;
• Каждое индивидуальное либо многоквартирное здание должно обеспечиваться горячей водой и теплом за счет собственной автономной установки, затраты на которую включаются в стоимость 1 кв.м., не требовать строительства котельных и теплотрасс, не превышать энергопотребления на цели теплоснабжения сверх стандартных показателей для рассматриваемого территориального образования;
• Стремиться к тому, чтобы перечень сооружений и сетей коммунальной инфраструктуры  был сведен к абсолютному минимуму - вода, газ, э/энергия. В этих целях предусматривать включение в состав  работ по строительству застроек монтаж устройств для организации саттелитового TV и мобильной связи, сборку портативных очистных сооружений фекальной канализации на объем стока 500-600 куб.м./сутки, устройство внутриквартальных прудов-отстойников  ливневой канализации и т.д.

Из всех известных технологий в наибольшей степени перечисленным требованиям отвечает североамериканская технология малоэтажного строительства завоевавшая практически на сто процентов “одноэтажную“ Америку от Флориды до Аляски и по которой ежегодно возводится более 150 млн.кв.м. опираясь только на малые и средние предприятия стройиндустрии.  При привязке  к российским условиям  следует ожидать, что с учетом всех затрат по внутриквартальным работам стоимость 1-го кв.м. в комплексах из многоквартирных малоэтажных домов составит порядка $350- 400, в таунхаузах $700-900, в коттеджах $1000-1250, в общественных, лечебных и прочих градосоставляющих зданиях $400-700/кв.м. (цены указаны без учета таможенных затрат и стоимости транспорта по территории России).

Анализ показал, что внедрение североамериканской технологии позволит:

• Перевести отрасль на современную индустриальную основу.
• Значительно сократить сроки строительства жилья и градосоставляющих объектов при одновременном снижении их стоимости.
• Обеспечить сокращение против аналогичного строительства в РФ затрат на возведение жилых комплексов в 1,3 – 1,4  раза и  сократить на 30-40% бюджетные затраты на объекты коммунальной инфраструктуры.
• Полностью унифицировать конструктивные элементы зданий, что позволит создать базовые наборы малых и средних предприятий стройиндустрии в каждом территориальном образовании и возводить по единой строительной технологии  малоэтажные объекты любой функциональной направленности.
• За счет массового строительства социальных жилых комплексов  не только решить проблему обеспечения современным комфортным жильем малоимущих граждан на условиях  соцнайма по доступным ценам , но и создавать миграционный и резервные жилые фонды, привлечь такие фирмы как Газпром, Лукойл, Роснефть и т.д. к  строительству жилья для отработавших северный срок работников на  паритетных началах с местной администрацией и т.д.

Представляется целесообразным внедрить рекомендуемую технологию. При этом, если учитывать  предложение Amics Enterprises Inc. оказать  необходимое содействие в организации проектирования, поставках технологического оборудования для стройиндустрии и прочих поставок в период до перехода  региона на полное самообеспечение, представляется возможным уже в текущем году осуществить необходимый объем проектных и подготовительных работ и в 2008-09 г.г. обеспечить массовые вводы жилья и объектов стройиндустрии.

Для этого необходимо:

1.  В каждом из регионов, отобранных как пионерных  в освоении североамериканской технологии, определить перечень предприятий стройиндустрии, входящих в базовый набор, осуществить их привязку  и приступить к строительству.
 
В США стройиндустрия для малоэтажного строительства опирается не на крупные домостроительные предприятия, а на узко профильные объекты малой мощности оснащенные самым современным технологическим оборудованием. В основном  это предприятия стоимостью 3 - 8 млн. дол., способные закрывать  потребность в выпускаемых на нем изделий на объем строительства 200 – 300 тыс.кв.м./год. В каждом муниципальном образовании  создана базовая сеть таких предприятий..   Стоимость  набора составит не менее $25 -30 млн.

Из двух направлений в малоэтажном строительстве – строительство зданий с каркасами на базе деревянных конструкций и  на базе конструкций из легких тонколистовых гальванизированных металлоконструкций – в каждом конкретном территориальном образовании решение принимается в привязке к местным условиям (сейсмичность района, наличие лесных ресурсов и т.д.).
 
На данном этапе предлагается развернуть строительство малоэтажных зданий на базе каркасов из тонкостенных м/к в виде швеллера №10 с полками до 5 см. и длиной до 3м., монтируемых из расчета 1,5-2 стойки на погонный метр фундаментов. Вес такой стойки 5,5 – 6.0 кг, отпускная цена $4,5-5,0. Аналогичные стойки  являются так же основными элементами ферм, перекрытий, перемычек и т.д. Строительство таких зданий не требует кранового оборудования кроме односменного их использования при монтаже чердачных ферм. Здания с каркасами из легких м/к находят в США все более широкое применение и для их строительства уже создано значительное количество автоматизированных малых предприятий. Мы рекомендуем к строительству отдельные предприятия с производственной линиией способной при 2-х сменной работе обеспечить легкими м/к отформованными из рулонной стали строительство более 150 -200 тыс кв.м./ год жилых и общественных зданий.

ПРИМЕЧАНИЕ. Автоматизированная линия работает как в режиме производства россыпи изделий (заказывается профиль, толщина, длина, количество), так и в автоматическом  “Just-In-Time” режиме, формуя поочередно в автоматическом режиме наборы элементов, которые после сборки составляют различные проектные двухмерные конструкции (наборы для наружных и внутренних стен, перекрытий,  перегородок, ферм и т.д.). За смену  линия способна обеспечить исходными изделиями строительство двух зданий площадью по 250 кв.м.

Cтарший оператор смены отбирает в банке данных заданный проект здания и вносит его в программу технологической линии; после запуска система управления линии “обрабатывает” выполненный по спецстандарту проект этого здания, вводит результаты обработки в  программу и начинает выпуск в заданном режиме наборов изделий, осуществляя синхронизацию и контроль производства. При этом, если здание запроектировано в деревянном или ином каркасном исполнении, программа перерабатывает проект на каркас из легких м/к. Всего в США каталоги  коттеджей  включают порядка двух тысяч архитектурно-строительных решений ).

В привязке к мощности  предприятия по выпуску элементов несущего каркаса подбираются все прочие производства входящие в набор – это цеха по выпуску окон и дверей, выпуску изделий из древесины, производству ДВП и ДСП, узловой сборке оборудования всех видов, включая оборудование малой механизации для строительных бригад, производству стационарной кухонной и прочей мебели, мастерские гарантийного ремонта оборудования поставки застройщика  и т.д.    

2.    Определиться со структурой, объемами и территориальным размещением  малоэтажной застройки на пионерный период освоения технологии и на  перспективу.

При рассмотрении данного вопроса рекомендуется опираться на следующие данные:  

В такой достаточно благополучной стране как США, если анализировать в ней структуру малоэтажной застройки на реальных  примерах, то на 1 млн. жителей в среднем в эксплуатации находится порядка 150-200 жилых малоэтажных комплексов, из которых, даже при сегодняшнем достаточно высоком уровне благосостоянии населения в стране, 50% комплексов возведены как субсидируемая застройка для малообеспеченных граждан, а остальные - для граждан не желающих обременять себя заботами по содержанию собственного жилья.

Имеется основание приведенные данные взять за основу для укрупненного перспективного расчета структурного состава малоэтажного жилья в любом образовании. В результате предлагается следующая структура – на 50 тыс. жителей в пригородах крупных городов и поселках городского типа необходимо предусматривать строительство как минимум 10 малоэтажных жилых комплексов и в прочих населенных пунктах - по 6-8 комплексов. Но на данном этапе, для снятия напряженности с предоставлением жилья не только малообеспеченным семьям, но и переселенцам из ветхого жилья, общежитий, представителям сельской интеллигенции, молодым семьям и молодым специалистам, следует принимать решение, по которому все комплексы возводятся для перечисленных выше категорий граждан, а в дальнейшем подкорректировать структуру в увязке с реально складывающейся обстановкой. Объем строительства прочей малоэтажной застройки  и её размещение в населенном пункте (коттеджи и таунхаузы, высококомфортные общежития, жилье для временного размещения нуждающихся,  культурно-бытовые и административные объекты) определяется генеральным планом, расчетами и рыночными принципами.
 
Примечание: Стоимость строительства социального жилого комплекса оптимального объема 500 квартир и общей площадью до 40 тыс.кв.м. составляет $15 -17 млн и включает в себя все работы по благоустройству, прокладке внутриквартальных сетей, строительству офиса эксплуатации с банкетным залом, здравпунктом, помещением участкового и мехмастерской с гаражом, а так же открытых спортивных и игровых площадок, стоянок машин, землеустройством коллективного огородного участка с наделами 1-2 сотки на семью и т.д. Срок строительства комплекса 18-24 мес.
 
В составе социальной застройки 1-2-3-х этажные дома с квартирами в одном и двух уровнях (секции-таунхаузы)  из одной-пяти комнат оборудованных стационарной мебелью в ванных и кухнях, холодильником, посудомоечными машинами и измельчителями отходов на стоке из кухонных раковин и т.д. Стоимость аренды без субсидий составляет 3-4 дол./кв.м./мес. включая коммунальные платежи и эксплуатацию перечисленного оснащения квартир, текущие ремонты квартир раз в 5-7 лет, уборку мусора и содержание территории, уборку подъездов, текущие ремонты всех видов  оборудования  и т.д.)

3. Принять решение по схемам финансирования строительства и эксплуатации социальных жилых комплексов.

Схемы финансирования социального малоэтажного жилья отрабатывались на Западе десятки лет. В результате вопрос обеспечения доступным жильем малоимущих слоев населения сегодня практически снят с повестки дня – отработаны как схемы поощрительного привлечения инвесторов в сферу социального строительства, так и  механизмы, позволяющие обеспечивать малоимущих граждан современным комфортным жильем по доступным для них ценам. При этом сразу необходимо сказать, что что всё лучшее, что достигнуто в этом вопросе основывалось на двух основных принципах:

• Cтроительство и эксплуатация социального жилья с арендным заселением полностью передано в руки американских частных малых и средних предприятий при сохранении за государством контрольных функций там, где на определенных условиях предоставлены  льготы и выделены субсидии (субсидированное жилье)
• Cтроительство и эксплуатация жилых социальных комплексов производится, в основном, без привлечения бюджетных средств всех уровней и финансируется на кредитной основе.

Из всего многообразия финансово-организационных мер в социальном строительстве мы рекомендуем следующую собирательную схему, которая по нашему мнению создает все необходимые предпосылки для развития массового строительства социального жилья в привязке к российским условиям при минимальных дополнениях в существующее законодательство и без прямого  привлечения бюджетных средств.
    
1. Ввести понятие “Социальный Ипотечный Кредит” (CИК) выделяемый на льготных условиях для строительства исключительно социального жилья и на строительство малых предприятий стройиндустрии для малоэтажного строительства (6% годовых на срок до30 лет).
2. Выделять единый СИК на жилой комплекс.
3. Разрешить местной Администрации  безвозвратно передавать  свою долю в СИК (до 25%) застройщику в обмен на его гарантию заселения 100% квартир жилого комплекса по ордерам мэрии и обязательного согласования с ней стоимости арендной платы.
4. Разрешить  засчитывать предоставленные застройщику местные льготы в счет  доли муниципалитета в общем объеме СИК, безвозвратно передаваемых застройщику.

• Законодательно разрешить муниципалитетам гасить свою долю в СИК и оказывать адресную помощь нуждающимся при  оплате стоимости аренды  за счет зачисления на спецсчет мэрии 100% налогов, взымаемых со  строительных и эксплуатационных фирм по объектам построенным на средства СИК.
• Срок погашения СИК выделенных на строительство объектов стройиндустрии устанавливается расчетным путем в каждом отдельном случае.

5. Установить для застройщиков начало выплаты по СИК через 6 месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию.
6. Право на получение СИК и всех видов льгот для строительства предприятий стройиндустрии устанавливается только при условии предварительного согласования владельцами предприятий отпускных цен на их продукцию для социальных объектов.
7.  В целях создания условий для скорейшей отработки и внедрения    стратегии малоэтажного строительства доступного жилья, основанной на базе единой технологии и необходимости в связи с этим в обозримом будущем освоить порядка четверти триллиона долларов кредитных средств, целесообразно создать холдинг, который объединит тысячи малых и средних строительных и эксплуатационных предприятий ( требуется построить порядка 10 000 комплексов ), призванных обеспечить выполнение этой наиболее  ответственной и дорогостоящей социальной проблемы России без привлечения бюджетных средств.
 
Примечание.  Серьезное значение приобретает кадровая политика  холдинга. Предлагается  в ряде строительных колледжей переориентировать последний учебный семестр, преддипломную практику и темы дипломных проектов на малоэтажное строительство социальных комплексов с выдачей диплома-лицензии на право создания малого строительно-эксплуатационного предприятия и обращения за СИК в финансирующий банк.

Параллельно необходимо решить вопрос о возложении на местные органы власти со всей юридической ответственностью функций созаказчика  троительства на период до утверждения стройгенплана жилого комплекса и выдачи разрешительного ордера на производство работ.
 
Реализация этих двух положений максимально исключит возможные коррупционные проявления.

8.    Пионерное строительство выставочного комплекса.

В процессе внедрения североамериканской технологии может образоваться разрыв между  сроками ввода объектов малой стройиндустрии ( представляется возможным обеспечить первые вводы в 2008 г. ) и  формированием к этому сроку портфеля заказов на их продукцию по причине отсутствия готовых проектов застроек, не решенности вопросов коммунальной инфраструктуры, землеотводных дел и т.д. Поэтому для отработки  комплекса технологических и финансовых  вопросов   предлагается на базе прямых поставок Канады и США осуществить в 2007-2008 г.г. экспериментальное строительство одного или нескольких  выставочных комплексов на 500 квартир в каждом плюс некоторое количество таунхаузов и коттеджей.

Стоимость строительства такого комплекса составит оценочно:

• застройка на 500 квартир                          $15-17 млн.
• 25 таунхаузов по $75- 90тыс                      $2-2,5 млн.
• 25 коттеджей в среднем по $135 тыс.       $3,5 млн.